經濟,財務,統計學,數理科學與政治評論

柯市長文哲兄,您好:

  先说這只是建議,很多時候也只是個概念.首先,您最近提到了幾個有趣的觀察,以及您心中理想的臺北市,您希望能夠透過減少原來市府的花費與可能的浪費,來提升市政的效能;再者,您提到政府對於很多事情的補貼並不是讓這些人白吃白喝,任何事情都需要成本跟代價.從這樣的想法看起來,您似乎並不贊成刻意打壓房價的想法,您對於都市更新的議題,也覺得必須將很多成本都列入考量,只是這樣的想法並非不對,但也不全然.因為臺北市的房價終究會因為它自身的不合理而慢慢掉下來,原因無他,中國大陸跟很多人的資金其實並不如臺灣這邊的人所願,大量投入臺北市的房地產,反倒是進入臺北的股票市場中去炒作,再者臺灣老百姓有超過六百五十萬人的月所得平均不到四萬元新台幣,這些人已經佔全台灣工作人口的六成左右!因此以所得三分之一做為房貸的本利償還金額計算,大約一個月以四萬元的月薪來計算,夫妻兩人能夠繳交的房貸本利和為2(因為是夫妻兩人)*4/3=2.7萬元左右,如果今天的房貸年利率是2%,借款期是三十年,大約能貸到的本金為750萬新台幣,而夫妻兩個需要的房屋購買本金是321萬左右的新台幣,因為一般說來買屋自備款最少是三成,所以750/0.7=1071萬,而1,071萬就是這兩個夫妻月所得各自有四萬元的小家庭所能購買的房屋價值,試問臺北市這樣房子大約是幾坪?大安區跟信義區的小套房大約新台幣100萬左右,那就是十坪,扣掉公設三成,大約就是7坪左右,如果是比較偏蛋黃區之外的房子,一坪或許是五十到六十萬左右,以一坪五十五萬來計算,大約能買到1071/55=19.5坪,(1)如果是舊公寓,公設比接近零,那恭喜這對夫妻,他們能買到近二十坪的房子,但是屋齡應該已經超過三十五年到四十年以上,或許住不到十年屋況就會越來越糟糕,因此夫妻倆可能無法直接入住,必須再花近一百萬的費用將所有室內老舊的電線跟水管管線全部翻新,甚至是斑剝的外牆跟室內都需要粉刷,而且還是需要買衛浴設備跟廚具和洗衣機電冰箱等必備家具,因此還需要一百五十到一百八十萬的額外開銷才能入住,因此這對夫妻的買屋自備款是321+160=480萬左右;(2)如果是舊大樓,那公設比至少一成五,19.5*0.85=16.6坪,那也算還好;就怕臺北市已經沒有低於一坪六十萬屋況還算不錯的房子,那就必須以六十五萬來計算,知道1071/65=16.5,再用公設一成五到兩成來扣除,16.5*0.88=14.5坪,大約就是一個主臥房跟一間衛浴和一個勉強客餐廳與洗衣間共用的房子,同樣還是再需要一百五十萬左右的錢買家電跟修理老舊電線水管後才能入住.這就是臺北市目前居住的現況,個人知道柯醫師很難想像,因為柯醫師跟陳醫師夫妻兩個在臺北市的居民當中算是非常高所得的家庭,因此柯醫師可能必須用想像力跟同理心幫臺北市民去思考住的問題!

  首先,臺北市的高房價並非全臺北市民或是居住者所共同炒作起來的.簡單的說,高房價的獲利者是部分人,今天如果臺北市政府能夠有魄力,讓那些獲利者能夠付出較高的稅負,自然能夠降低這些問題,只是稅的議題權力在中央政府,臺北市有的只有地方稅賦的權利,因此這個部分感覺上您能做的不多,但是您確實能做的是改善市民的居住品質與讓租屋的市民能夠存到錢,之後可以有個買房的夢想,您能夠推動都市更新,您也需要有都市更新的思維,如何讓一群人暫離家園,同時生活不受到很嚴重的變動,然後在完成都市更新之後重回家園!

  很直覺的想法是將原來的樓層少的建築改成樓層多的,然後原住戶搬回,多出來的就透過販售獲利來補貼都市更新,如果住戶的年紀都很大,那可以用答應這些人用原來的房屋與土地所有權來做交換,看看如何保障這些人,同時也讓市政府在這個都市更新的過程中能夠透過暫時的借貸與後來的獲利,爾後不需要花費市民的錢完成這件事情,其實如果是都市更新,最好的方式是將原來的使用者的房屋與土地所有權用比較合理的價格來估算,換金錢價值,一旦重建完成之後,就用那個價值折算租金,讓這些人也付出一些改建成本,但是承諾用比較便宜的方式讓這些人住到生命終了,爾後多蓋出來的房舍自然能夠出租給其他有需要的市民,身心障礙者優先,年輕族群也優先,但是身心無障礙者固然能夠用比較便宜的方式租到改建的房舍是前提是必須按時同時多繳一份押金,這個押金在它們退租時全部退回,而這些錢的利息就按照定存利率加個幾碼生息,目標是當這些人的押金數目一定之後,鼓勵這些人用這些錢當買屋的頭期款,退租自行覓居.

  天下沒有白吃的午餐,讓這些人用比較便宜的方式租到房子的目的,最終還是期望這些人必須經過一段時間之後能夠自行有購屋的能力,而這中間省下來的錢就必須被強迫儲蓄,而這些儲蓄的錢就由臺北市政府暫時借用,直到他們提領的時候為止,至於這些儲蓄的錢該如何管理,目前很清楚的是用來進行都市的更新,因為市府勢必需要進行借貸,才能從事都市更新,因此這些儲蓄的錢就是用來專款專用於都市的更新,爾後就用收房租的錢來支應後續的提領.這裡面會有一些資金往來的邏輯跟計算,因此必然會需要原來都市更新的住戶來做一些補貼,他們必須失去一些房屋與土地重估的金錢價值做為政府幫助都市更新的成本,同時年輕人想租便宜的房子,政府也不是答應他們住過久的時間,而是住滿五到七年之後就搬出去,讓其他人也能享有這樣的優惠權利,在此同時租屋者也必須借給政府一筆款項,讓政府能夠繼續進行其他的都市更新,利用都市更新翻新許多老舊社區,重新讓這些社區的居民年輕化,最終當政府有很多出租屋的標的物,政府自然能夠讓這些標的證券化,透過債券與證券的方式,讓債券與證券的投資者能夠領到這些租房子的人繳的租金,而政府能夠利用這樣的融通方式來讓年輕退租者拿回當初存在政府這裡的押金.

  這裡面有很多前提,其一是臺北市的房價終究會慢慢合理化,我們不期望房價大跌,但是只要政府有足夠的房子出租給年輕人,勢必能夠壓低全臺北市的租金以及當初過高的房價,讓房價慢慢合理化,每年跌一點,慢慢跌到大家能夠不跟政府租就能夠自己買或是跟其他人租;其二是政府必須有很仔細的財務規劃,因為這裡面會變動的因素多了一點,只要某些參數的設定與估算差太多,就可能使得都市更新的資金鏈斷鏈,最後使臺北市政府需要支付更多的都更成本,因此確實有風險.

  很多人以為市政府幫忙補貼租金,或許是比較好的方式,其實這就變成了是白吃的午餐,是柯市長以為不可的,因此如果要政府補貼租金,最好的方式是原來該繳多少,政府補貼部分的資金必須回存到政府規定的帳戶內,簡單的說如果原來需要繳納的租金是八千,政府今天補貼三千元,原來租屋者繳五千元,政府幫忙出三千元,但是原來租屋者的三千元必須存在政府規定的帳戶裡面,直到有一天不再跟市政府申請租屋補貼,市政府以定存利率加碼歸還,在此中間,這筆錢先歸市政府做其他都市更新或是補貼其他人租金之用.

  天下沒有白吃的午餐,市政府在這裡面可能會被很多房地產持有者以為是與民爭利,只是如果追求的是房價與租金下跌,政府透過用公共的力量引導房價緩慢下跌到大家的所得能夠支應房價本是應該!換言之,政府要能夠打房其實正需要介入市場之中,讓原來過於有獨佔權利資產持有者的利益被剝削.如此才可能慢慢讓大家都能持有房子.長期來看,對於臺北市政府是有利的,因為會有更多人持有房屋,也勢必更多人要繳交地價稅與房屋稅,中央與地方政府的政策目前已經傾向慢慢調整地價稅使得公告現值與市價越來越接近,因此租金補貼的目標必須是讓原來市價緩跌而公告現值緩升,透過政府介入與市場的機制,臺北市的居民才能夠有更多人能夠用合理的價格持有自有住宅,只是這裡面還是牽扯到政府能否有效利用大眾的資金做租金補貼,以及這些人最終能否不再需要市政府補貼,而能利用跟市政府拿回的錢當作頭期款,其最終都需要一個前提...那都是房價慢慢緩跌到大家所得能夠支付的價位.